Le droit à un logement décent est un droit fondamental garanti par la Constitution. Pourtant, de nombreux logements en France sont vétustes et ne répondent pas aux normes de décence. La vétusté d'un logement est définie par la loi comme étant l'état d'un logement qui ne permet plus de répondre aux besoins essentiels de confort et de salubrité. Le propriétaire d'un logement vétuste est tenu de le remettre en conformité avec les normes de décence, sous peine de se voir infliger une amende.
Définition de la vétusté d'un logement
La vétusté d'un logement désigne l'ensemble des dégradations affectant le bâti et le rendant inhabitable ou dangereux pour les occupants. Elle peut être due à l'usure du temps, aux mauvaises conditions d'entretien ou aux accidents. La vétusté d'un logement est définie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative à l'habitation. Le propriétaire d'un logement vétuste est tenu de le déclarer à la mairie et d'entreprendre les travaux de réparation nécessaires pour le rendre habitable. En cas de défaillance, il peut être contraint par la justice d'exécuter les travaux ou de démolir le bâtiment.
Quels sont les critères juridiques pour qu'un logement soit considéré comme vétuste ?
Les logements vétustes sont des logements qui ne répondent plus aux normes de sécurité et d’habitabilité. Ces logements peuvent présenter des risques pour la sécurité des occupants et pour leur santé. Les propriétaires de logements vétustes ont l’obligation de les remettre en conformité avec les normes de sécurité et d’habitabilité. La loi du 6 juillet 1989 relative à la vétusté des logements définit les critères juridiques pour qu’un logement soit considéré comme vétuste. Ces critères sont les suivants :
- Le logement doit présenter des défauts d’isolation thermique ou acoustique qui entraînent une surconsommation d’énergie ;
- Le logement doit présenter des défauts de construction ou de réparation qui entraînent des nuisances sonores ou des risques d’effondrement ;
- Le logement doit présenter des défauts de ventilation qui entraînent des risques pour la santé des occupants ;
- Le logement doit présenter des défauts d’éclairage naturel ou artificiel qui entraînent des difficultés pour l’occupant ;
- Le logement doit présenter des défauts de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire qui entraînent des difficultés pour l’occupant.
Les obligations du propriétaire face à la vétusté d'un logement
Le propriétaire d’un logement est tenu de maintenir son logement en bon état de réparation et d’entretien. Cette obligation s’impose quelle que soit la vétusté du logement.
En effet, l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 relative au logement stipule que « le propriétaire d’un logement est tenu de le maintenir en bon état de réparation et d’entretien ».
Or, la vétusté d’un logement est définie par l’article 18 de la même loi comme « l’état d’un logement qui, du fait de son ancienneté ou de sa mauvaise qualité, présente des défauts de construction, de réparation, d’entretien ou d’équipement qui le rendent impropre à sa destination ».
Ainsi, même si un logement est vétuste, le propriétaire est tenu de le maintenir en bon état de réparation et d’entretien. Cette obligation est d’autant plus importante que la vétusté d’un logement peut entraîner des risques pour la sécurité et la salubrité des occupants.
En cas de non- respect de cette obligation, le propriétaire peut être poursuivi pénalement et civilement. En effet, l’article L.125-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « le propriétaire d’un immeuble bâti qui a omis de prendre les mesures nécessaires pour prévenir les dangers que présente l’état de vétusté de l’immeuble est passible d’une amende de 3 750 euros ».
De plus, en cas de dommages causés à une personne par la vétusté d’un logement, le propriétaire peut être tenu civilement responsable. En effet, l’article 1382 du code civil stipule que « le fait, quel qu’il soit, de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Ainsi, le propriétaire d’un logement vétuste doit prendre les mesures nécessaires pour prévenir les dangers que cela peut présenter pour les occupants. Il doit également veiller à réparer les défauts de construction, de réparation, d’entretien ou d’équipement qui rendent le logement impropre à sa destination. En cas de non- respect de ces obligations, le propriétaire peut être poursuivi pénalement et civilement.